Nieuwe versoepelingen voor starters op de woningmarkt met betrekking tot overdrachtsbelasting

Als starter op de huizenmarkt kan het lastig zijn om de overdrachtsbelasting te betalen. Gelukkig zijn er situaties waarin starters een vrijstelling of een lager tarief kunnen krijgen. In dit blogartikel gaan we in op de versoepelingen van de voorwaarden voor de overdrachtsbelasting die in 2023 zijn doorgevoerd.

Allereerst de feiten op een rijtje: de overdrachtsbelasting is een belasting die betaald moet worden bij de aankoop van een woning. In 2023 is het algemene tarief hiervoor 10,4%. Kopers die de woning zelf gaan bewonen, betalen een verlaagd tarief van 2%. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar oud betalen géén overdrachtsbelasting als ze een woning kopen met een koopsom van maximaal €440.000. Hierbij moet het wel gaan om een woning waarin ze zelf gaan wonen, ze mogen niet al eerder gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling en een deel van de woning mag niet worden verhuurd.

Voorheen waren er twee situaties waarin kopers van een huis geen recht hadden op de lagere of vrijgestelde overdrachtsbelasting, terwijl dit wel als wenselijk werd geacht. Het gaat om de situatie waarin het huis verbouwd wordt vóór de overdracht (twee verkrijgmomenten) en de situatie waarin een van beide eigenaren naar een verzorgingstehuis moet. Maar nu zijn er versoepelingen van de voorwaarden doorgevoerd, waardoor er meer situaties zijn waarin kopers recht hebben op de startersvrijstelling of op een overdrachtsbelasting van 2% in plaats van 10,4%.

Kopers van een huis kunnen eerst het economische eigendom verkrijgen en later pas het juridische eigendom. In deze situatie kan de koper of kunnen de kopers nog niet “stellig en zonder voorbehoud verklaren dat ze het huis gaan gebruiken als hoofdverblijf”. Zonder deze verklaring geldt het algemene tarief van 10,4% en is er ook geen recht op de vrijstelling voor 35-minners. Maar bijvoorbeeld bij een sleutelverklaring, waarbij toekomstige kopers van een huis al vóór de overdracht de sleutel krijgen om in het huis te verbouwen, wordt de vrijstelling overdrachtsbelasting niet in gevaar gebracht.

Als een van de eigenaren van een huis naar een verzorgingstehuis moet of om medische redenen in een vergelijkbare instelling wordt opgenomen, kan dit gevolgen hebben voor de overdrachtsbelasting. Het is belangrijk om te weten dat er sinds de invoering van de nieuwe regels versoepelingen zijn voor deze situaties.

Het lagere tarief van 2% geldt normaal gesproken als beide kopers in het huis gaan wonen. Als slechts een van de kopers in het huis gaat wonen, wordt niet voldaan aan de voorwaarden en geldt het hogere tarief van 10,4%. Door de nieuwe regels wordt wel voldaan aan de vereisten voor het lagere tarief, ook als een van de kopers om bovengenoemde redenen niet in het huis gaat wonen.

Met de nieuwe versoepelingen van de overdrachtsbelasting hoeven kopers van huizen niet meer onterecht het hogere tarief te betalen van 10,4% door afwijkende omstandigheden. Dit zou anders het geval zijn geweest en zou ook betekenen dat ze geen aanspraak zouden kunnen maken op de vrijstelling. In het geval dat kopers onterecht het hogere tarief hebben betaald en/of niet in aanmerking kwamen voor de vrijstelling, kunnen ze bezwaar maken.